Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania jest dokumentem wymaganym przez polskie przepisy. Jeżeli właściciel zamierza sprzedać lokal mieszkalny, powinien zapewnić sporządzenie ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej i przekazać je nabywcy. Obowiązek dotyczy zarówno sprzedaży lokalu, jak i zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Dokument dostarcza kupującemu informacji o charakterystyce energetycznej nieruchomości oraz jej obliczeniowym zapotrzebowaniu na energię. Nie należy jednak traktować go jako prognozy przyszłych rachunków za ogrzewanie czy energię. Rzeczywiste koszty eksploatacji zależą również od sposobu użytkowania mieszkania, liczby domowników, temperatury utrzymywanej w pomieszczeniach czy sposobu wentylowania lokalu.
W poradniku wyjaśniamy, czym dokładnie jest świadectwo charakterystyki energetycznej, kiedy trzeba przekazać je kupującemu, kto może je sporządzić, jak przygotować potrzebne informacje oraz jak długo dokument zachowuje ważność.
Czym jest świadectwo energetyczne mieszkania?
Świadectwo energetyczne, czyli świadectwo charakterystyki energetycznej, określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do użytkowania budynku lub jego części zgodnie z przeznaczeniem.
W przypadku mieszkania analiza obejmuje przede wszystkim energię związaną z:
- ogrzewaniem,
- wentylacją,
- przygotowaniem ciepłej wody użytkowej,
- chłodzeniem, jeżeli taki system występuje.
Oświetlenie uwzględniane jest w świadectwach dotyczących budynków niemieszkalnych, dlatego nie powinno być przedstawiane jako standardowy element charakterystyki energetycznej mieszkania.
Świadectwo zawiera zestaw parametrów pozwalających porównać charakterystykę energetyczną różnych nieruchomości. Znajdują się w nim m.in. wskaźniki dotyczące rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną.
Warto również rozróżnić świadectwo charakterystyki energetycznej od audytu energetycznego. Są to dwa różne dokumenty wykonywane w innych celach. Sporządzenie świadectwa nie oznacza automatycznie przeprowadzenia pełnego audytu energetycznego nieruchomości.
Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania?
Co do zasady tak. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nakłada obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa dla budynku lub części budynku przeznaczonych do sprzedaży. Lokal mieszkalny jest w rozumieniu ustawy częścią budynku.
Obowiązek występuje m.in. w przypadku:
- sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną własność,
- sprzedaży budynku mieszkalnego,
- sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- wynajmu mieszkania lub budynku.
Nie ma zatem znaczenia wyłącznie to, czy mieszkanie znajduje się na rynku pierwotnym czy wtórnym. Istotne jest przede wszystkim to, że dochodzi do sprzedaży określonego lokalu lub prawa do niego.
Kupujący nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.
Czy każde mieszkanie musi mieć świadectwo energetyczne?
W przypadku typowego mieszkania sprzedawanego na rynku wtórnym należy przyjąć, że świadectwo będzie wymagane.
Przepisy przewidują określone wyłączenia, jednak trzeba właściwie interpretować ich zakres. Przykładowo zwolnienie dotyczące powierzchni użytkowej poniżej 50 m² odnosi się do budynków wolnostojących, a nie automatycznie do każdego lokalu mieszkalnego o powierzchni mniejszej niż 50 m².
W praktyce oznacza to, że mieszkanie o powierzchni np. 35 lub 45 m² znajdujące się w bloku nie jest zwolnione z obowiązku tylko dlatego, że ma mniej niż 50 m².
Do ustawowych wyjątków należą m.in. określone budynki:
- wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
- mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż przez cztery miesiące w roku,
- objęte określonymi formami ochrony zabytków,
- wykorzystywane jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
- niektóre budynki przemysłowe i gospodarcze.
W przypadku standardowej sprzedaży mieszkania w budynku wielorodzinnym wyjątki te najczęściej nie będą miały zastosowania.
Kto sporządza świadectwo energetyczne mieszkania?
Świadectwa nie może wystawić dowolna osoba zajmująca się budownictwem czy energetyką. Dokument sporządza osoba posiadająca wymagane uprawnienia i wpisana do wykazu osób uprawnionych prowadzonego w ramach Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Przed zleceniem wykonania dokumentu warto więc zweryfikować, czy wybrany specjalista znajduje się w odpowiednim wykazie.
Prawidłowo sporządzone świadectwo otrzymuje również numer nadany w centralnym rejestrze.
Jak uzyskać świadectwo energetyczne do sprzedaży mieszkania?
Procedura rozpoczyna się od przekazania specjaliście danych pozwalających określić charakterystykę energetyczną lokalu.
Zakres potrzebnych informacji zależy m.in. od wieku budynku, dostępności dokumentacji oraz zastosowanych instalacji. Przydatne mogą być:
- rzut mieszkania,
- powierzchnia użytkowa lokalu,
- rok budowy budynku,
- dokumentacja techniczna budynku,
- informacje o konstrukcji i izolacji przegród,
- dane dotyczące okien i drzwi,
- informacje o źródle ogrzewania,
- sposób przygotowania ciepłej wody,
- informacje dotyczące wentylacji,
- dane o przeprowadzonych termomodernizacjach,
- informacje o klimatyzacji lub innych instalacjach mających wpływ na charakterystykę energetyczną.
W budynku wielorodzinnym część danych może dotyczyć całego budynku, a nie wyłącznie sprzedawanego mieszkania. Dlatego pomocne mogą być również informacje uzyskane od zarządcy lub wspólnoty mieszkaniowej.
Czy konieczna jest wizja lokalna mieszkania?
Zakres czynności potrzebnych do prawidłowego sporządzenia świadectwa zależy od dostępnej dokumentacji oraz konkretnej nieruchomości.
Jeżeli dokumentacja jest niepełna albo stan mieszkania różni się od danych technicznych budynku, osoba sporządzająca świadectwo może potrzebować dodatkowych informacji lub oględzin lokalu.
W szczególności znaczenie mogą mieć zmiany wykonane już po wybudowaniu budynku, np.:
- wymiana stolarki okiennej,
- zmiana systemu ogrzewania,
- docieplenie przegród,
- przebudowa instalacji,
- wykonanie dodatkowych systemów technicznych.
Im dokładniejsze dane wejściowe, tym lepiej można odzwierciedlić rzeczywistą charakterystykę techniczną lokalu.
Jak przygotować mieszkanie do sporządzenia świadectwa?
Samo mieszkanie zazwyczaj nie wymaga specjalnego przygotowania podobnego do tego, jakie wykonuje się np. przed odbiorem technicznym.
Najważniejsze jest przygotowanie informacji i dokumentacji.
Przed kontaktem ze specjalistą warto sprawdzić przede wszystkim:
- powierzchnię użytkową mieszkania,
- układ i wymiary pomieszczeń,
- rodzaj okien,
- orientację lokalu względem stron świata, jeżeli jest potrzebna do obliczeń,
- rodzaj ogrzewania,
- sposób przygotowania ciepłej wody,
- rodzaj wentylacji,
- informacje o przegrodach sąsiadujących z przestrzenią ogrzewaną i nieogrzewaną,
- informacje o wykonanych modernizacjach.
Jeżeli dostępny jest projekt budynku lub inne dokumenty techniczne, warto przygotować je przed rozpoczęciem prac.
Jakie wskaźniki znajdują się w świadectwie energetycznym?
Świadectwo nie ogranicza się do jednej klasy lub pojedynczej wartości. Dokument zawiera kilka wskaźników opisujących charakterystykę energetyczną nieruchomości.
Do najważniejszych należą:
EU – energia użytkowa
Określa obliczeniową ilość energii potrzebną do zaspokojenia określonych potrzeb użytkowych budynku lub lokalu.
EK – energia końcowa
Uwzględnia energię dostarczaną do budynku lub lokalu z uwzględnieniem sprawności zastosowanych systemów technicznych.
EP – nieodnawialna energia pierwotna
Uwzględnia również sposób pozyskania i dostarczenia energii oraz udział nieodnawialnych źródeł energii.
Świadectwo zawiera również inne informacje, w tym dotyczące udziału odnawialnych źródeł energii oraz emisji CO₂.
Czy świadectwo pokazuje rzeczywiste rachunki za ogrzewanie?
Nie. Jest to jedno z najważniejszych ograniczeń, o którym powinien wiedzieć zarówno sprzedający, jak i kupujący.
Świadectwo charakterystyki energetycznej opiera się na metodologii obliczeniowej oraz określonych parametrach technicznych budynku. Nie uwzględnia wprost wszystkich indywidualnych zachowań mieszkańców.
Rzeczywiste zużycie energii może zależeć m.in. od:
- temperatury ustawianej w mieszkaniu,
- liczby mieszkańców,
- częstotliwości wietrzenia,
- zużycia ciepłej wody,
- warunków pogodowych,
- sposobu korzystania z instalacji,
- długości okresu przebywania w mieszkaniu.
Dlatego dwóch właścicieli tego samego mieszkania może generować zupełnie inne rachunki, mimo że charakterystyka energetyczna lokalu pozostaje taka sama.
Świadectwo należy więc traktować przede wszystkim jako ustandaryzowaną informację pozwalającą oceniać i porównywać nieruchomości pod względem energetycznym.
Kiedy przekazać świadectwo energetyczne kupującemu?
Przy sprzedaży nieruchomości świadectwo powinno zostać przekazane nabywcy w związku z zawarciem umowy sprzedaży.
Fakt przekazania świadectwa jest odnotowywany w akcie notarialnym. Jeżeli dokument nie zostanie przekazany, notariusz poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny przewidzianej za niewykonanie tego obowiązku.
Z praktycznego punktu widzenia nie warto pozostawiać wykonania świadectwa na dzień podpisania aktu. Najbezpieczniej zlecić jego przygotowanie wcześniej, aby dokument był dostępny przed finalizacją transakcji.
W jakiej formie można przekazać świadectwo?
Świadectwo może zostać sporządzone i przekazane w formie papierowej albo elektronicznej.
Dokument powinien posiadać numer nadany w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.
W przypadku formy papierowej wymagany jest podpis osoby uprawnionej. Dokument elektroniczny musi być opatrzony odpowiednim podpisem elektronicznym osoby sporządzającej świadectwo.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne mieszkania?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.
Nie oznacza to jednak, że każde świadectwo automatycznie zachowuje ważność przez pełną dekadę.
Dokument traci ważność wcześniej, jeżeli w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmieni się charakterystyka energetyczna budynku lub lokalu. Może dotyczyć to m.in.:
- wymiany okien,
- zmiany źródła ciepła,
- wykonania docieplenia,
- modernizacji instalacji mającej wpływ na zużycie energii.
Po zmianach wpływających na charakterystykę energetyczną może więc być konieczne sporządzenie nowego świadectwa.
Czy stare świadectwo można wykorzystać przy kolejnej sprzedaży?
Jeżeli świadectwo jest nadal ważne i od czasu jego sporządzenia nie wykonano robót powodujących zmianę charakterystyki energetycznej lokalu lub budynku, zasadniczo nie ma potrzeby wykonywania nowego dokumentu wyłącznie dlatego, że zmienił się właściciel.
Przed wykorzystaniem wcześniejszego świadectwa warto jednak sprawdzić:
- datę jego sporządzenia,
- numer w centralnym rejestrze,
- czy odnosi się do właściwego lokalu,
- czy od jego wykonania nie przeprowadzono istotnych modernizacji.
Świadectwo energetyczne a ogłoszenie sprzedaży mieszkania
Obowiązek związany ze świadectwem może pojawić się jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego.
Jeżeli dla mieszkania zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczącej sprzedaży należy podawać określone w przepisach wskaźniki, m.in. dotyczące zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udziału odnawialnych źródeł energii oraz emisji CO₂.
Warto o tym pamiętać szczególnie wtedy, gdy oferta sprzedaży publikowana jest w serwisach ogłoszeniowych lub za pośrednictwem biura nieruchomości.
Czy świadectwo energetyczne może wpłynąć na sprzedaż mieszkania?
Podstawową funkcją świadectwa jest wypełnienie obowiązku prawnego oraz dostarczenie kupującemu informacji o charakterystyce energetycznej lokalu.
Dla nabywcy może być ono również jednym z elementów oceny nieruchomości. Parametry energetyczne mogą mieć większe znaczenie szczególnie przy porównywaniu mieszkań różniących się:
- standardem izolacji,
- rokiem budowy,
- sposobem ogrzewania,
- jakością stolarki okiennej,
- zastosowanymi instalacjami.
Nie można jednak na podstawie samego świadectwa jednoznacznie określić przyszłych kosztów utrzymania mieszkania.
Najczęstsze błędy przy świadectwie energetycznym przed sprzedażą
Jednym z częstszych problemów jest pozostawienie kwestii świadectwa na ostatnią chwilę. Dokument warto przygotować jeszcze przed ustaleniem terminu aktu notarialnego.
Problematyczne może być również:
- zlecenie wykonania dokumentu osobie bez odpowiednich uprawnień,
- przekazanie niepełnych lub nieaktualnych danych technicznych,
- korzystanie ze starego świadectwa mimo wykonanych modernizacji,
- założenie, że mieszkanie poniżej 50 m² jest automatycznie zwolnione z obowiązku,
- traktowanie świadectwa jako audytu energetycznego,
- utożsamianie wartości ze świadectwa z rzeczywistymi rachunkami za energię,
- pominięcie danych energetycznych w ogłoszeniu mimo posiadania sporządzonego świadectwa.
Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje
Przy sprzedaży typowego mieszkania świadectwo charakterystyki energetycznej należy traktować jako jeden z dokumentów potrzebnych do prawidłowego przeprowadzenia transakcji.
Najważniejsze zasady są następujące:
- sprzedający zapewnia sporządzenie świadectwa,
- dokument musi dotyczyć sprzedawanego mieszkania,
- sporządza go osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia,
- świadectwo przekazuje się kupującemu,
- fakt jego przekazania jest odnotowywany w akcie notarialnym,
- kupujący nie może zrzec się prawa do dokumentu,
- świadectwo jest zasadniczo ważne przez 10 lat,
- może stracić ważność wcześniej po modernizacji wpływającej na charakterystykę energetyczną,
- powierzchnia mieszkania poniżej 50 m² sama w sobie nie zwalnia z obowiązku.
Podsumowanie
Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania jest dokumentem wymaganym przy większości standardowych transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych. Jego zadaniem jest przedstawienie kupującemu w ustandaryzowany sposób informacji o charakterystyce energetycznej nieruchomości.
Sprzedający powinien zadbać o sporządzenie dokumentu odpowiednio wcześnie, przekazać specjaliście możliwie dokładne dane techniczne oraz sprawdzić, czy świadectwo pozostaje aktualne. Dokument jest ważny przez 10 lat, chyba że wcześniej wykonane zostaną prace wpływające na charakterystykę energetyczną nieruchomości.
Warto również pamiętać, że świadectwo nie jest audytem energetycznym i nie stanowi gwarancji określonej wysokości rachunków za ogrzewanie czy energię. Jest przede wszystkim dokumentem prawnym i informacyjnym, który pozwala kupującemu lepiej ocenić energetyczne parametry nabywanego mieszkania.