Brak świadectwa charakterystyki energetycznej w sytuacji, w której jego przekazanie jest wymagane przepisami, może skutkować karą grzywny. Obowiązek ten ma szczególne znaczenie przy sprzedaży oraz wynajmie domu, mieszkania, lokalu użytkowego lub innej części budynku.
Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel nieruchomości musi przez cały czas posiadać aktualne świadectwo energetyczne. Jeżeli istniejący budynek lub lokal jest wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby i właściciel nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować, co do zasady nie ma obowiązku sporządzania świadectwa tylko z samego faktu posiadania nieruchomości.
Sytuacja zmienia się przy sprzedaży, wynajmie, zbyciu określonych praw do lokalu, a także w niektórych przypadkach dotyczących nowych budynków. Warto więc odpowiednio wcześniej ustalić, czy świadectwo jest potrzebne, kto powinien je sporządzić oraz jakie informacje będą niezbędne do prawidłowego określenia charakterystyki energetycznej budynku.
Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument przedstawiający charakterystykę energetyczną budynku lub jego części, np. mieszkania czy lokalu użytkowego.
Określa ono między innymi obliczeniowe zapotrzebowanie na energię potrzebną do użytkowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Analizowane mogą być między innymi systemy związane z:
- ogrzewaniem,
- przygotowaniem ciepłej wody użytkowej,
- wentylacją,
- chłodzeniem,
- a w odpowiednich rodzajach budynków również oświetleniem.
W świadectwie znajdują się między innymi wskaźniki dotyczące zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udziału odnawialnych źródeł energii oraz emisji CO₂.
Dokument nie jest rachunkiem ani prognozą faktycznych kosztów ogrzewania. Zużycie energii przez konkretnych użytkowników może się różnić w zależności od temperatury utrzymywanej w pomieszczeniach, liczby mieszkańców, sposobu wentylowania czy intensywności korzystania z ciepłej wody.
Świadectwo umożliwia jednak ocenę energetyczną nieruchomości według ujednoliconych zasad i pozwala porównywać różne budynki lub lokale.
Kiedy wymagane jest świadectwo energetyczne?
Jednym z podstawowych przypadków jest sprzedaż albo wynajem budynku lub jego części.
Świadectwo charakterystyki energetycznej należy przekazać nabywcy lub najemcy, gdy:
- budynek lub jego część są sprzedawane,
- sprzedawane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- budynek lub lokal są wynajmowane.
Jeżeli przedmiotem sprzedaży lub najmu jest cały budynek, sporządza się świadectwo dla budynku. Jeżeli transakcja dotyczy jednego mieszkania lub lokalu, wymagane jest odpowiednie świadectwo dla części budynku.
Nabywca ani najemca nie mogą skutecznie zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu.
Obowiązki dotyczące charakterystyki energetycznej pojawiają się także w przypadku części nowych budynków. Inwestor może być zobowiązany do dołączenia świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Czy każde mieszkanie musi mieć świadectwo energetyczne?
Nie.
Sam fakt bycia właścicielem mieszkania nie oznacza obowiązku ciągłego posiadania aktualnego świadectwa. Jeżeli lokal jest wykorzystywany na własne potrzeby i nie jest sprzedawany ani wynajmowany, sporządzenie dokumentu co do zasady nie jest wymagane.
Świadectwo staje się szczególnie istotne wtedy, gdy właściciel zamierza:
- sprzedać mieszkanie,
- wynająć mieszkanie nowemu najemcy,
- sprzedać dom,
- wynająć dom,
- sprzedać określone prawo do lokalu.
Dlatego właściciel planujący transakcję powinien sprawdzić ten obowiązek odpowiednio wcześniej, zamiast pozostawiać sporządzenie dokumentu na dzień podpisania umowy.
Kto odpowiada za sporządzenie świadectwa?
W zależności od sytuacji za zlecenie sporządzenia świadectwa może odpowiadać między innymi:
- właściciel budynku,
- zarządca budynku,
- właściciel lokalu,
- osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- w określonych sytuacjach osoba posiadająca spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
- inwestor.
W przypadku sprzedaży lub najmu obowiązek powinien zostać wykonany w taki sposób, aby właściwe świadectwo mogło zostać przekazane nabywcy lub najemcy.
Brak świadectwa energetycznego – jaka kara grozi właścicielowi?
Nieprzekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej w sytuacji, w której istnieje taki obowiązek, jest zagrożone karą grzywny.
Przepisy nie ustanawiają jednej, automatycznej kwoty kary obowiązującej w każdym przypadku. Dlatego pojawiające się czasem informacje sugerujące, że za brak świadectwa zawsze naliczana jest konkretna, z góry ustalona kwota, mogą być mylące.
Najważniejsze jest to, że odpowiedzialność wiąże się przede wszystkim z niewykonaniem obowiązku przekazania świadectwa, gdy przepisy wymagają jego przekazania.
Czy brak świadectwa uniemożliwia sprzedaż mieszkania lub domu?
Nie należy utożsamiać braku świadectwa z automatyczną nieważnością sprzedaży.
Przy umowie sprzedaży sporządzanej w formie aktu notarialnego fakt przekazania świadectwa jest odnotowywany przez notariusza. Jeżeli świadectwo nie zostanie przekazane, notariusz poucza osobę zobowiązaną o możliwości nałożenia grzywny za niewykonanie obowiązku.
Dlatego sformułowanie, że „bez świadectwa nie można sprzedać nieruchomości”, jest zbyt daleko idące.
Znacznie precyzyjniej można powiedzieć, że sprzedający ma prawny obowiązek przekazać nabywcy świadectwo, a niewykonanie tego obowiązku może prowadzić do odpowiedzialności wykroczeniowej i grzywny.
Nie warto więc czekać ze sporządzeniem dokumentu do samego dnia podpisania aktu notarialnego.
Brak świadectwa przy wynajmie mieszkania – co grozi wynajmującemu?
Obowiązek przekazania świadectwa występuje również przy najmie.
Właściciel wynajmujący lokal powinien zapewnić najemcy możliwość otrzymania dokumentu zgodnie z obowiązującymi przepisami. Najemca nie może zrzec się prawa do jego otrzymania.
Dotyczy to nie tylko mieszkań. W zależności od charakteru transakcji obowiązek może obejmować również:
- lokale biurowe,
- lokale handlowe,
- lokale usługowe,
- domy,
- inne części budynków przeznaczone do najmu.
Przed zawarciem umowy warto więc sprawdzić, czy dla danej nieruchomości istnieje ważne świadectwo i czy odpowiada ono jej aktualnemu stanowi.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest zasadniczo ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.
Nie oznacza to jednak, że każde świadectwo zachowuje ważność przez pełne 10 lat niezależnie od zmian przeprowadzonych w budynku.
Dokument może stracić ważność wcześniej, jeżeli wykonane zostaną roboty budowlane lub instalacyjne powodujące zmianę charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu.
Może chodzić przykładowo o:
- wymianę źródła ogrzewania,
- docieplenie przegród budowlanych,
- wymianę okien,
- znaczącą modernizację instalacji,
- inne prace wpływające na zapotrzebowanie energetyczne nieruchomości.
Jeżeli więc właściciel posiada kilkuletnie świadectwo, ale od czasu jego wykonania budynek został gruntownie zmodernizowany, przed sprzedażą lub wynajmem należy sprawdzić, czy dotychczasowy dokument nadal może być wykorzystywany.
Świadectwo energetyczne a ogłoszenie sprzedaży lub wynajmu
Obowiązki związane ze świadectwem nie ograniczają się wyłącznie do momentu zawierania umowy.
Jeżeli dla budynku lub jego części zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży albo najmu należy podawać określone w przepisach parametry energetyczne.
Obejmują one między innymi wskaźniki:
- rocznego zapotrzebowania na energię użytkową,
- rocznego zapotrzebowania na energię końcową,
- rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną,
- udziału odnawialnych źródeł energii,
- jednostkowej emisji CO₂.
Warto pamiętać o tym już podczas przygotowywania ogłoszenia sprzedaży mieszkania, domu lub lokalu użytkowego.
Jak uniknąć kary za brak świadectwa energetycznego?
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest sprawdzenie obowiązku jeszcze przed rozpoczęciem finalnego etapu sprzedaży lub wynajmu.
Jeżeli świadectwo jest wymagane, należy zlecić jego sporządzenie osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia i wpisanej do właściwego wykazu w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Przed zleceniem warto zebrać możliwie dużo informacji dotyczących nieruchomości.
Przydatne mogą być między innymi:
- projekt budowlany,
- rzuty i przekroje budynku,
- informacje o powierzchni użytkowej,
- dane dotyczące konstrukcji ścian, stropów i dachu,
- informacje o zastosowanej izolacji,
- dane dotyczące stolarki okiennej i drzwiowej,
- informacje o źródle ogrzewania,
- dane dotyczące przygotowania ciepłej wody użytkowej,
- informacje o wentylacji,
- dane dotyczące klimatyzacji lub chłodzenia,
- dokumentacja przeprowadzonych modernizacji.
Im dokładniejsze informacje o budynku są dostępne, tym łatwiej prawidłowo określić jego charakterystykę.
Co jeśli nie ma dokumentacji technicznej budynku?
Brak kompletnego projektu lub dokumentacji technicznej nie musi automatycznie oznaczać, że sporządzenie świadectwa jest niemożliwe.
Problem ten często występuje w przypadku starszych domów i lokali, których właściciele nie posiadają pełnej dokumentacji budowlanej.
Osoba sporządzająca świadectwo może wówczas korzystać z dostępnych materiałów i informacji dotyczących budynku oraz, jeżeli jest to potrzebne, przeprowadzić oględziny obiektu.
Znaczenie mogą mieć między innymi informacje dotyczące:
- roku budowy,
- technologii wykonania budynku,
- grubości i rodzaju przegród,
- przeprowadzonych termomodernizacji,
- wymiany okien,
- modernizacji instalacji grzewczej,
- rodzaju źródła ciepła.
Zakres potrzebnych informacji zależy od konkretnego budynku oraz dostępnej dokumentacji.
Czy do świadectwa potrzebna jest termowizja?
Nie. Badanie termowizyjne nie jest standardowym, obowiązkowym warunkiem wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej.
Termowizja jest odrębną metodą diagnostyczną. Może pomóc między innymi w lokalizacji:
- mostków cieplnych,
- miejsc zwiększonych strat ciepła,
- nieciągłości izolacji,
- wybranych problemów wykonawczych,
- niektórych zawilgoceń i nieprawidłowości instalacyjnych.
Badanie termowizyjne może więc stanowić dodatkowe źródło wiedzy o budynku, ale nie powinno być przedstawiane jako obligatoryjny element każdego procesu sporządzania świadectwa.
Czy test Blower Door jest wymagany do świadectwa energetycznego?
Podobnie wygląda sytuacja z testem szczelności powietrznej Blower Door.
Test Blower Door nie jest standardowo wymagany do wystawienia świadectwa energetycznego.
Jest to badanie pozwalające określić szczelność powietrzną obudowy budynku poprzez wytworzenie kontrolowanej różnicy ciśnienia pomiędzy jego wnętrzem a otoczeniem.
Może być bardzo przydatne przy:
- ocenie jakości wykonania nowego budynku,
- poszukiwaniu nieszczelności,
- kontroli budynków energooszczędnych,
- odbiorach technicznych,
- diagnostyce problemów z infiltracją powietrza,
- ocenie efektów modernizacji.
Świadectwo charakterystyki energetycznej, termowizja i test szczelności są więc narzędziami związanymi z oceną energetyczną budynku, ale pełnią różne funkcje i nie należy ich traktować jako zamiennych dokumentów lub obowiązkowych elementów jednego badania.
Kto może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwa nie może wystawić dowolna osoba.
Dokument powinien zostać sporządzony przez osobę spełniającą wymagania wynikające z ustawy i wpisaną do wykazu osób uprawnionych prowadzonego w ramach Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Dzięki temu właściciel może zweryfikować, czy osoba, której zleca wykonanie dokumentu, figuruje w oficjalnym wykazie.
Po sporządzeniu świadectwo otrzymuje również numer nadany w centralnym rejestrze.
Świadectwo papierowe czy elektroniczne?
Świadectwo może zostać przekazane w formie papierowej albo elektronicznej zgodnie z wymaganiami określonymi przepisami.
Dokument elektroniczny musi zostać odpowiednio uwierzytelniony przez osobę uprawnioną, natomiast każde prawidłowo sporządzone świadectwo posiada numer nadany w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Nie wystarczy więc przypadkowy plik PDF zawierający obliczenia energetyczne budynku. Dokument powinien spełniać wymagania przewidziane dla świadectwa charakterystyki energetycznej.
Jakie budynki mogą być zwolnione z obowiązku?
Przepisy przewidują określone wyjątki.
Do kategorii objętych zwolnieniami należą między innymi określone budynki:
- podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
- używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
- przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w określone instalacje zużywające energię,
- mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku,
- wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
- określone budynki gospodarstw rolnych spełniające ustawowe kryteria energetyczne.
Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każdy mały, zabytkowy czy gospodarczy obiekt jest zwolniony. Znaczenie mają dokładne warunki wskazane w przepisach i sposób wykorzystania konkretnego budynku.
Najczęstsze pytania o brak świadectwa energetycznego
Czy można sprzedać mieszkanie bez świadectwa energetycznego?
Brak świadectwa nie powoduje automatycznie nieważności umowy sprzedaży. Sprzedający ma jednak obowiązek przekazania dokumentu nabywcy, jeżeli dana transakcja podlega temu obowiązkowi. W przypadku nieprzekazania świadectwa notariusz poucza zobowiązanego o karze grzywny.
Czy za brak świadectwa energetycznego grozi kara?
Tak. Niewykonanie ustawowego obowiązku przekazania świadectwa może skutkować karą grzywny.
Czy świadectwo jest potrzebne, jeśli mieszkam we własnym mieszkaniu?
Co do zasady nie. Jeżeli istniejący lokal jest wykorzystywany wyłącznie na własny użytek i nie jest przeznaczony do sprzedaży lub wynajmu, samo posiadanie nieruchomości nie powoduje obowiązku sporządzenia świadectwa.
Ile lat ważne jest świadectwo energetyczne?
Co do zasady świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Może jednak stracić ważność wcześniej, jeżeli w budynku zostaną przeprowadzone prace powodujące zmianę jego charakterystyki energetycznej.
Czy po wymianie pieca trzeba wykonać nowe świadectwo?
Jeżeli wymiana źródła ciepła powoduje zmianę charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu, dotychczasowe świadectwo może utracić ważność. Przed kolejną sprzedażą lub wynajmem należy wtedy zadbać o dokument odpowiadający aktualnemu stanowi nieruchomości.
Czy najemca może zrezygnować ze świadectwa?
Nie. Przepisy stanowią, że nabywca lub najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.
Czy świadectwo energetyczne wymaga wizyty w budynku?
Zakres czynności zależy od konkretnej nieruchomości oraz dokumentacji dostępnej osobie sporządzającej świadectwo. W przypadku dobrze udokumentowanego obiektu można dysponować znaczną częścią potrzebnych informacji bez dodatkowych badań. Przy brakach dokumentacyjnych mogą być konieczne dodatkowe ustalenia lub oględziny.
Czy termowizja i Blower Door są obowiązkowe?
Nie. Są to odrębne metody diagnostyczne, które mogą dostarczyć dodatkowych informacji o stanie cieplnym i szczelności budynku, ale nie stanowią standardowego obowiązkowego elementu każdego świadectwa charakterystyki energetycznej.
Podsumowanie – jak uniknąć problemów z brakiem świadectwa?
Najważniejsze jest ustalenie obowiązku jeszcze przed sprzedażą lub wynajmem nieruchomości.
Jeżeli dokument jest wymagany, właściciel powinien zlecić jego sporządzenie uprawnionej osobie i przygotować informacje pozwalające prawidłowo określić charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu.
W praktyce warto sprawdzić przede wszystkim:
- czy dana nieruchomość podlega obowiązkowi sporządzenia świadectwa,
- czy istniejące świadectwo jest nadal ważne,
- czy od czasu jego sporządzenia nie przeprowadzono modernizacji wpływającej na charakterystykę energetyczną,
- czy osoba wykonująca dokument znajduje się w oficjalnym wykazie osób uprawnionych,
- czy świadectwo będzie gotowe do przekazania kupującemu lub najemcy w odpowiednim momencie.
Brak świadectwa nie powinien być traktowany jako formalność, którą można pominąć. W przypadkach określonych przepisami jego przekazanie jest ustawowym obowiązkiem, a niewykonanie tego obowiązku może skutkować grzywną.
Jednocześnie świadectwo warto odróżniać od bardziej szczegółowej diagnostyki energetycznej budynku. Jeżeli celem jest nie tylko spełnienie obowiązku formalnego, ale również znalezienie rzeczywistych strat ciepła, nieszczelności czy wad izolacji, świadectwo można uzupełnić o badanie termowizyjne, test szczelności Blower Door lub inne specjalistyczne badania dostosowane do konkretnego obiektu.