Świadectwo energetyczne przy sprzedaży domu jest jednym z dokumentów, o których właściciel nieruchomości powinien pamiętać jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. W przypadku sprzedaży budynku obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy wynika z przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Dokument dostarcza kupującemu informacji dotyczących parametrów energetycznych nieruchomości i pozwala określić obliczeniowe zapotrzebowanie domu na energię potrzebną m.in. do ogrzewania, wentylacji czy przygotowania ciepłej wody użytkowej.
W artykule wyjaśniamy, kiedy świadectwo energetyczne przy sprzedaży domu jest obowiązkowe, jakie nieruchomości są objęte wyjątkami, jak przygotować się do jego sporządzenia oraz jak długo dokument zachowuje ważność.
Czym jest świadectwo energetyczne domu?
Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie określane jako świadectwo energetyczne, jest dokumentem przedstawiającym charakterystykę energetyczną budynku lub jego części. Określa ono obliczeniową ilość energii potrzebnej do użytkowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
W przypadku domu jednorodzinnego pod uwagę brane są przede wszystkim potrzeby energetyczne związane z:
- ogrzewaniem budynku,
- przygotowaniem ciepłej wody użytkowej,
- wentylacją,
- chłodzeniem, jeśli w budynku zastosowano odpowiednią instalację,
- funkcjonowaniem systemów technicznych mających wpływ na charakterystykę energetyczną nieruchomości.
Świadectwo nie jest tym samym co rachunek za prąd lub ogrzewanie. Wyniki są ustalane zgodnie z określoną metodologią i standardowym sposobem użytkowania budynku. Dzięki temu możliwe jest porównywanie parametrów energetycznych różnych nieruchomości niezależnie od indywidualnych przyzwyczajeń ich mieszkańców.
W świadectwie znajdują się m.in. wskaźniki dotyczące rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, a także informacje dotyczące udziału odnawialnych źródeł energii oraz emisji CO₂.
Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne przy sprzedaży domu?
Co do zasady – tak. Jeżeli budynek jest sprzedawany na podstawie umowy sprzedaży i nie znajduje się w jednej z kategorii wyłączonych przez ustawę, właściciel powinien zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej oraz przekazać je kupującemu.
Dotyczy to zarówno domów znajdujących się na rynku wtórnym, jak i budynków nowych będących przedmiotem sprzedaży.
Nie ma przy tym znaczenia, czy sprzedawany jest:
- dom wolnostojący,
- segment,
- dom w zabudowie szeregowej,
- bliźniak,
- inny budynek objęty obowiązkiem wynikającym z ustawy.
Kluczowe znaczenie ma charakter nieruchomości oraz rodzaj zawieranej transakcji.
Kiedy należy przekazać świadectwo energetyczne kupującemu?
W przypadku sprzedaży nieruchomości świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności.
Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.
Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania dokumentu. Jeżeli sprzedający nie przekaże świadectwa, notariusz poucza podmiot zobowiązany do jego przekazania o możliwości nałożenia kary grzywny za niewykonanie tego obowiązku.
Dlatego sporządzenia świadectwa nie warto pozostawiać na ostatnią chwilę. Najlepiej sprawdzić jego dostępność i ważność już na etapie przygotowywania dokumentów do sprzedaży domu.
Świadectwo energetyczne a ogłoszenie sprzedaży domu
Obowiązki właściciela mogą pojawić się jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży.
Jeżeli dla domu zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczącej jego sprzedaży należy podać określone w przepisach parametry energetyczne.
Obejmują one m.in.:
- wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową,
- wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową,
- wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną,
- udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
- jednostkową wielkość emisji CO₂.
W praktyce oznacza to, że przygotowując ofertę sprzedaży domu, warto wcześniej sprawdzić, czy dla nieruchomości istnieje aktualne świadectwo i jakie dane należy uwzględnić w ogłoszeniu.
Kiedy świadectwo energetyczne nie jest wymagane?
Ustawa przewiduje określone wyjątki od obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej.
Z obowiązku zwolnione są m.in. określone w przepisach budynki:
- podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
- używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
- przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyjątkiem wbudowanej instalacji oświetlenia,
- mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż przez cztery miesiące w roku,
- wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
- należące do gospodarstw rolnych, jeżeli spełniają określony w przepisach warunek dotyczący wskaźnika EP.
Sam fakt, że dom jest stary, niewielki, wymaga remontu albo nie jest obecnie zamieszkiwany, nie oznacza automatycznie zwolnienia z obowiązku przekazania świadectwa przy sprzedaży.
W przypadku nietypowej nieruchomości warto przed transakcją sprawdzić jej status na podstawie aktualnych przepisów.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest co do zasady ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.
Nie zawsze oznacza to jednak, że dokument można wykorzystywać przez pełne dziesięć lat.
Świadectwo może utracić ważność wcześniej, jeżeli w budynku zostaną wykonane roboty budowlane lub instalacyjne powodujące zmianę jego charakterystyki energetycznej.
Może do tego dojść przykładowo po:
- dociepleniu ścian zewnętrznych,
- ociepleniu dachu lub stropu,
- wymianie okien,
- zmianie źródła ogrzewania,
- większej modernizacji instalacji grzewczej,
- wykonaniu innych prac istotnie wpływających na zapotrzebowanie budynku na energię.
Jeżeli więc świadectwo zostało wykonane kilka lat wcześniej, a następnie dom przeszedł termomodernizację, przed sprzedażą należy sprawdzić, czy posiadany dokument nadal odpowiada aktualnemu stanowi budynku.
Kto może sporządzić świadectwo energetyczne?
Świadectwa charakterystyki energetycznej nie może sporządzić dowolna osoba.
Dokument powinien przygotować specjalista posiadający wymagane prawem uprawnienia i wpisany do odpowiedniego wykazu prowadzonego w ramach Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Warto zwrócić na to uwagę przy wyborze wykonawcy. Prawidłowo sporządzone świadectwo otrzymuje indywidualny numer nadany w centralnym rejestrze.
Osoba sporządzająca świadectwo powinna przeanalizować parametry techniczne budynku oraz zastosowanych w nim systemów.
Jak przygotować dom do sporządzenia świadectwa energetycznego?
Im więcej wiarygodnych informacji dotyczących budynku można przekazać osobie sporządzającej świadectwo, tym łatwiejsze jest prawidłowe określenie jego charakterystyki energetycznej.
Przydatne mogą być przede wszystkim:
- projekt budowlany lub projekt architektoniczno-budowlany,
- rzuty poszczególnych kondygnacji,
- informacje o powierzchni użytkowej budynku,
- dane dotyczące materiałów wykorzystanych do budowy ścian, dachu, podłogi i stropów,
- informacje dotyczące grubości i rodzaju izolacji,
- parametry okien i drzwi zewnętrznych,
- informacje o źródle ogrzewania,
- dane dotyczące instalacji przygotowania ciepłej wody,
- informacje o wentylacji,
- dane dotyczące klimatyzacji lub chłodzenia, jeśli występują,
- informacje o instalacji fotowoltaicznej, kolektorach słonecznych, pompie ciepła lub innych odnawialnych źródłach energii,
- dokumentacja przeprowadzonych remontów i termomodernizacji.
W starszych domach pełna dokumentacja techniczna często nie jest dostępna. Nie oznacza to automatycznie, że wykonanie świadectwa jest niemożliwe. Konieczne może być wówczas ustalenie części parametrów na podstawie dostępnych informacji o budynku, dokumentacji cząstkowej oraz jego rzeczywistego stanu.
Jakie informacje warto przygotować przed zleceniem świadectwa?
Jeszcze przed skontaktowaniem się ze specjalistą warto zebrać podstawowe dane dotyczące nieruchomości.
Najczęściej przydatne są informacje takie jak:
- rok budowy domu,
- powierzchnia użytkowa,
- liczba kondygnacji,
- sposób ogrzewania,
- rodzaj paliwa lub energii wykorzystywanej do ogrzewania,
- sposób przygotowania ciepłej wody,
- rodzaj wentylacji,
- informacje o przeprowadzonym ociepleniu,
- rok i zakres wymiany okien,
- informacje o instalacji fotowoltaicznej lub innych odnawialnych źródłach energii,
- dokumentacja techniczna urządzeń grzewczych.
Szczególnie istotne są informacje o modernizacjach wykonanych już po wybudowaniu domu. Starszy projekt może bowiem nie przedstawiać aktualnego stanu nieruchomości.
Jak przebiega sporządzenie świadectwa energetycznego domu?
Zakres prac zależy od rodzaju budynku oraz dostępnej dokumentacji, jednak cały proces można zazwyczaj podzielić na kilka etapów.
1. Zebranie informacji o nieruchomości
Na początku specjalista uzyskuje podstawowe dane dotyczące domu, jego powierzchni, konstrukcji, sposobu użytkowania oraz zastosowanych instalacji.
2. Analiza dokumentacji technicznej
Jeżeli dostępny jest projekt budowlany, rzuty, dane dotyczące przegród, instalacji oraz przeprowadzonych modernizacji, mogą one zostać wykorzystane podczas określania parametrów energetycznych domu.
3. Ustalenie parametrów budynku
Określane są m.in. parametry przegród zewnętrznych, stolarki okiennej i drzwiowej, systemu ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji oraz ewentualnych systemów wykorzystujących energię odnawialną.
W zależności od dokumentacji i konkretnego przypadku konieczne może być uzupełnienie informacji dotyczących aktualnego stanu nieruchomości.
4. Obliczenie charakterystyki energetycznej
Na podstawie zebranych informacji wykonywane są obliczenia zgodnie z obowiązującą metodologią wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku.
5. Sporządzenie i rejestracja świadectwa
Gotowe świadectwo zostaje zarejestrowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków i otrzymuje indywidualny numer.
6. Przekazanie dokumentu właścicielowi
Właściciel otrzymuje świadectwo, które może następnie przekazać kupującemu podczas sprzedaży nieruchomości.
Świadectwo może funkcjonować w prawnie dopuszczonej postaci papierowej albo elektronicznej, przy zachowaniu wymaganych elementów, w tym numeru nadanego w centralnym rejestrze i odpowiedniego podpisu osoby uprawnionej.
Czy do świadectwa potrzebne są oględziny domu?
Zakres czynności potrzebnych do przygotowania świadectwa zależy od konkretnego przypadku i ilości dostępnych danych dotyczących nieruchomości.
Nie należy utożsamiać świadectwa charakterystyki energetycznej z pełnym audytem technicznym domu. Osoba przygotowująca dokument musi dysponować wystarczającymi i wiarygodnymi informacjami pozwalającymi prawidłowo określić parametry energetyczne budynku.
Jeżeli dokumentacja jest niekompletna albo dom był wielokrotnie przebudowywany, konieczne może być dokładniejsze ustalenie aktualnego stanu przegród i instalacji.
Dlatego przed zleceniem dokumentu warto przekazać wykonawcy możliwie kompletną dokumentację i poinformować o wszystkich zmianach przeprowadzonych w budynku.
Świadectwo energetyczne a audyt energetyczny – czy to to samo?
Nie. Pojęcia te są często stosowane zamiennie, ale oznaczają różne opracowania.
Świadectwo charakterystyki energetycznej przedstawia charakterystykę energetyczną konkretnego budynku lub jego części i jest dokumentem wymaganym m.in. przy sprzedaży lub wynajmie w przypadkach określonych ustawą.
Audyt energetyczny jest znacznie szerszą analizą, której celem może być m.in. wskazanie możliwych działań modernizacyjnych, oszacowanie kosztów inwestycji oraz określenie potencjalnych oszczędności energii.
Do sprzedaży standardowego domu potrzebne jest więc świadectwo charakterystyki energetycznej, a nie pełny audyt energetyczny.
Czy termowizja i Blower Door są potrzebne do świadectwa energetycznego?
Badanie termowizyjne i test szczelności powietrznej Blower Door mogą dostarczyć dodatkowych informacji o stanie energetycznym budynku, ale nie należy traktować ich jako standardowego warunku uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej.
Termowizja może pomóc wykryć m.in.:
- mostki termiczne,
- lokalne braki izolacji,
- niejednorodności przegród,
- miejsca potencjalnie zwiększonej utraty ciepła.
Test Blower Door pozwala natomiast określić poziom szczelności powietrznej budynku i pomaga lokalizować niekontrolowane nieszczelności.
Badania te mają więc inne zastosowanie niż samo świadectwo. Mogą być przydatne m.in. przed termomodernizacją, przy diagnostyce problemów z utratą ciepła lub podczas kontroli jakości wykonania nowego budynku.
Czy świadectwo pokazuje rzeczywiste rachunki za ogrzewanie?
Nie należy interpretować wyników zawartych w świadectwie jako dokładnej prognozy przyszłych rachunków.
Rzeczywiste zużycie energii w domu zależy również od wielu czynników związanych ze sposobem użytkowania nieruchomości, takich jak:
- temperatura utrzymywana we wnętrzach,
- liczba mieszkańców,
- zużycie ciepłej wody,
- sposób wietrzenia pomieszczeń,
- warunki pogodowe,
- sposób obsługi instalacji grzewczej,
- aktualne ceny energii i paliw.
Świadectwo służy przede wszystkim do określenia charakterystyki energetycznej nieruchomości według jednolitych zasad, dzięki czemu kupujący może łatwiej porównać różne budynki.
Dlaczego świadectwo energetyczne ma znaczenie dla kupującego?
Podstawową funkcją dokumentu jest przekazanie nabywcy informacji o parametrach energetycznych kupowanego budynku.
Kupujący może na tej podstawie sprawdzić m.in.:
- jakie jest obliczeniowe zapotrzebowanie budynku na energię,
- jaki system ogrzewania zastosowano,
- jakie źródła energii wykorzystuje nieruchomość,
- czy budynek wykorzystuje odnawialne źródła energii,
- jak parametry domu wypadają na tle innych rozważanych nieruchomości.
Szczególnie w przypadku starszych domów informacje te mogą być jednym z elementów oceny nieruchomości przed zakupem.
Nie należy jednak traktować świadectwa jako kompleksowej ekspertyzy stanu technicznego budynku. Dokument nie zastępuje przeglądu technicznego, badania termowizyjnego, kontroli instalacji czy audytu energetycznego.
Świadectwo energetyczne a modernizacja domu przed sprzedażą
Jeżeli właściciel planuje przed sprzedażą przeprowadzenie termomodernizacji, warto uwzględnić kolejność wykonywanych prac.
Sporządzenie świadectwa przed:
- dociepleniem elewacji,
- wymianą okien,
- modernizacją ogrzewania,
- montażem pompy ciepła,
- zmianą sposobu przygotowania ciepłej wody,
- inną większą modernizacją energetyczną
może spowodować, że po zakończeniu prac dokument nie będzie już odpowiadał aktualnej charakterystyce energetycznej domu.
Z tego względu w przypadku planowanej modernizacji rozsądne jest sporządzenie świadectwa na podstawie docelowego, aktualnego stanu nieruchomości.
Co sprawdzić przed sprzedażą domu?
Przygotowując nieruchomość do sprzedaży, warto odpowiednio wcześnie sprawdzić:
- czy dla domu zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej,
- kiedy dokument został wykonany,
- czy od czasu jego sporządzenia przeprowadzono prace wpływające na charakterystykę energetyczną,
- czy świadectwo jest nadal ważne,
- czy budynek nie znajduje się w jednej z ustawowych kategorii zwolnionych,
- czy posiadana dokumentacja odpowiada aktualnemu stanowi domu,
- jakie informacje ze świadectwa należy uwzględnić w ogłoszeniu sprzedaży.
Pozwala to uniknąć sytuacji, w której brak odpowiedniego dokumentu zostanie zauważony dopiero bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego.
Najczęstsze pytania dotyczące świadectwa energetycznego przy sprzedaży domu
Czy można sprzedać dom bez świadectwa energetycznego?
Jeżeli sprzedawany budynek jest objęty obowiązkiem wynikającym z ustawy, sprzedający powinien przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej przy sporządzaniu aktu notarialnego. Fakt przekazania dokumentu jest odnotowywany przez notariusza, a w przypadku jego braku osoba zobowiązana zostaje pouczona o możliwości nałożenia grzywny.
Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa?
Nie. Nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej.
Ile lat jest ważne świadectwo energetyczne?
Co do zasady świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Może jednak wcześniej utracić ważność, jeżeli w budynku zostaną przeprowadzone prace budowlane lub instalacyjne powodujące zmianę charakterystyki energetycznej.
Czy po wymianie pieca trzeba zrobić nowe świadectwo?
Jeżeli zmiana źródła ciepła powoduje zmianę charakterystyki energetycznej budynku, wcześniejsze świadectwo może utracić ważność. Dotyczy to również innych istotnych modernizacji, takich jak wymiana okien czy docieplenie budynku.
Czy stary dom musi mieć świadectwo energetyczne?
Sam wiek domu nie zwalnia z obowiązku. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana i nie znajduje się w jednej z kategorii ustawowo wyłączonych, co do zasady należy przekazać kupującemu świadectwo.
Czy świadectwo energetyczne jest wymagane dla domu poniżej 50 m²?
Jednym z ustawowych wyjątków są budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Przy ocenie konkretnego przypadku należy jednak zweryfikować, czy dana nieruchomość rzeczywiście spełnia warunki przewidziane w przepisach.
Czy świadectwo energetyczne wymaga badania termowizyjnego?
Nie jest ono standardowym elementem wymaganym do wystawienia świadectwa. Termowizja jest osobnym badaniem diagnostycznym, które może być przydatne do oceny izolacyjności i poszukiwania miejsc zwiększonych strat ciepła.
Czy świadectwo energetyczne i audyt energetyczny to ten sam dokument?
Nie. Są to dwa różne opracowania. Świadectwo określa charakterystykę energetyczną budynku, natomiast audyt energetyczny jest bardziej rozbudowaną analizą stosowaną przede wszystkim przy planowaniu przedsięwzięć prowadzących do poprawy efektywności energetycznej.
Podsumowanie
Świadectwo energetyczne przy sprzedaży domu jest obowiązkowe w przypadkach określonych ustawą o charakterystyce energetycznej budynków. Właściciel powinien zapewnić jego sporządzenie i przekazać dokument kupującemu przy sporządzaniu aktu notarialnego. Nabywca nie może zrzec się prawa do jego otrzymania.
Świadectwo jest co do zasady ważne przez 10 lat, jednak może utracić ważność wcześniej, jeżeli w domu zostaną przeprowadzone prace zmieniające jego charakterystykę energetyczną, np. docieplenie budynku, wymiana okien czy zmiana źródła ogrzewania.
Przed sprzedażą warto więc sprawdzić nie tylko, czy świadectwo istnieje, ale również czy jest aktualne i odpowiada rzeczywistemu stanowi technicznemu nieruchomości. Zebranie dokumentacji dotyczącej konstrukcji, izolacji, stolarki oraz instalacji budynku ułatwia prawidłowe określenie jego charakterystyki energetycznej i przygotowanie dokumentu potrzebnego do finalizacji transakcji.