Świadectwo charakterystyki energetycznej powinno przedstawiać możliwie wiarygodną ocenę zapotrzebowania budynku lub lokalu na energię. Choć gotowy dokument ma ustandaryzowaną formę, jego sporządzenie wymaga zebrania i prawidłowego zinterpretowania wielu danych technicznych. Błędna powierzchnia, niewłaściwie przyjęta izolacja ścian, nieaktualne źródło ogrzewania czy nieprawidłowe parametry okien mogą wpłynąć na końcowe wskaźniki charakterystyki energetycznej.
Problem jest szczególnie istotny wtedy, gdy świadectwo przygotowywane jest na podstawie niekompletnej dokumentacji albo danych przekazywanych bez ich odpowiedniej weryfikacji.
Warto więc wiedzieć, jakie są najczęstsze błędy w świadectwach energetycznych, skąd się biorą oraz po czym można rozpoznać, że dokument wymaga dokładniejszego sprawdzenia.
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający zapotrzebowanie budynku lub części budynku na energię związaną z jego standardowym użytkowaniem.
Uwzględnia przede wszystkim energię potrzebną do:
- ogrzewania i wentylacji,
- przygotowania ciepłej wody użytkowej,
- chłodzenia, jeśli występuje,
- a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia.
Świadectwo pozwala więc opisać budynek pod kątem jego charakterystyki energetycznej i porównywać go z innymi obiektami.
Nie należy jednak utożsamiać świadectwa charakterystyki energetycznej z audytem energetycznym. Audyt jest znacznie szerszą analizą, zazwyczaj wykonywaną przede wszystkim w celu zaplanowania modernizacji i określenia jej opłacalności.
Świadectwo jest natomiast dokumentem sporządzanym według określonej metodologii i wzoru.
W Polsce świadectwa są rejestrowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków i otrzymują indywidualny numer. Sporządzać je mogą osoby posiadające wymagane uprawnienia i wpisane do właściwego wykazu.
Dlaczego poprawność świadectwa energetycznego jest tak ważna?
Niewielka pomyłka w pojedynczej wartości nie zawsze musi diametralnie zmienić wynik. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy nieprawidłowo określone zostają parametry mające duży wpływ na bilans energetyczny obiektu.
Przykładowo inny wynik można otrzymać dla domu:
- z 5 cm izolacji niż dla budynku z 20 cm ocieplenia,
- ogrzewanego starym kotłem niż nowoczesną pompą ciepła,
- posiadającego wentylację grawitacyjną niż wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła,
- z nieszczelną stolarką sprzed kilkudziesięciu lat niż z nowymi oknami o dobrych parametrach cieplnych.
Dlatego świadectwo powinno opierać się na danych możliwie dobrze odpowiadających rzeczywistemu stanowi technicznemu nieruchomości.
1. Nieprawidłowo określona powierzchnia budynku lub lokalu
Jednym z podstawowych błędów jest wprowadzenie niewłaściwej powierzchni.
W dokumentacji dotyczącej tej samej nieruchomości można znaleźć kilka różnych wartości, między innymi:
- powierzchnię użytkową,
- powierzchnię całkowitą,
- powierzchnię zabudowy,
- powierzchnię netto,
- powierzchnię lokalu,
- powierzchnię ogrzewaną.
Nie są to pojęcia zamienne.
Przepisanie pierwszej znalezionej liczby z aktu notarialnego, projektu lub ogłoszenia sprzedażowego może prowadzić do nieprawidłowego wyniku.
Skąd biorą się problemy?
Częstą sytuacją są również zmiany wykonane już po przygotowaniu pierwotnego projektu.
Może to być np.:
- adaptacja poddasza,
- połączenie pomieszczeń,
- zabudowanie części garażu,
- wykonanie dodatkowego pomieszczenia,
- zmiana funkcji części budynku.
Dlatego dane projektowe należy odnosić do rzeczywistego stanu nieruchomości.
2. Przyjęcie nieprawidłowej grubości lub rodzaju izolacji
Ocieplenie przegród zewnętrznych ma istotny wpływ na charakterystykę energetyczną budynku.
Błędem może być zarówno pominięcie istniejącej izolacji, jak i przyjęcie izolacji, której w rzeczywistości nie wykonano.
Przykład:
Pierwotny projekt domu przewidywał 15 cm styropianu, jednak podczas budowy zastosowano 20 cm grafitowego styropianu.
Jeżeli świadectwo zostanie przygotowane wyłącznie na podstawie starego projektu, parametry mogą nie odpowiadać aktualnemu stanowi budynku.
Podobna sytuacja występuje w starszych domach, które były stopniowo modernizowane.
Właściciel może np. wiedzieć, że:
- elewacja została docieplona około 2010 roku,
- dach został ocieplony później,
- wymieniono część okien.
Nie zawsze posiada jednak dokumentację wskazującą dokładny rodzaj zastosowanego materiału.
W takich przypadkach szczególnie ważne jest właściwe zebranie dostępnych informacji.
3. Nieuwzględnienie przeprowadzonej termomodernizacji
Świadectwo powinno odnosić się do aktualnego stanu budynku.
Jednym z poważniejszych błędów jest więc wykorzystanie danych sprzed termomodernizacji.
Dotyczy to między innymi:
- ocieplenia elewacji,
- docieplenia stropu lub dachu,
- wymiany okien,
- wymiany drzwi zewnętrznych,
- modernizacji instalacji grzewczej,
- montażu nowego źródła ciepła,
- instalacji rekuperacji,
- montażu instalacji wykorzystującej odnawialne źródła energii.
Jeśli charakterystyka energetyczna budynku uległa zmianie wskutek przeprowadzonych prac, wcześniejsze świadectwo może przestać odzwierciedlać aktualny stan nieruchomości.
Co istotne, świadectwo jest co do zasady ważne przez 10 lat, ale może utracić ważność wcześniej, jeśli zostaną wykonane roboty budowlano-instalacyjne wpływające na charakterystykę energetyczną budynku lub jego części. Ministerstwo wskazuje jako przykłady m.in. wymianę okien, zmianę źródła ciepła czy docieplenie budynku.
4. Błędne określenie rodzaju ogrzewania
Źródło ciepła jest jednym z podstawowych elementów uwzględnianych podczas sporządzania świadectwa.
Problem pojawia się przede wszystkim w budynkach, w których instalacja była modernizowana.
Przykładowo w dokumentacji może nadal figurować:
kocioł gazowy,
podczas gdy właściciel zamontował już:
pompę ciepła.
Możliwa jest również bardziej złożona konfiguracja, np.:
- kocioł gazowy i kominek,
- pompa ciepła i grzałka elektryczna,
- ogrzewanie elektryczne i instalacja fotowoltaiczna,
- sieć ciepłownicza i dodatkowe źródło miejscowe.
Samo stwierdzenie „ogrzewanie gazowe” albo „ogrzewanie elektryczne” może więc nie wystarczyć do prawidłowego opisania systemu.
5. Nieprawidłowe określenie sposobu przygotowania ciepłej wody
Kolejnym elementem jest przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
W jednym budynku ogrzewanie pomieszczeń i przygotowanie ciepłej wody mogą odbywać się za pomocą tego samego urządzenia, w innym – przy wykorzystaniu dwóch różnych systemów.
Przykładowo:
- dom ogrzewany jest kotłem,
- ale ciepłą wodę przygotowuje osobna pompa ciepła.
Możliwe są też:
- podgrzewacze elektryczne,
- kotły dwufunkcyjne,
- zasobniki współpracujące z pompą ciepła,
- węzły cieplne,
- instalacje solarne.
Pominięcie tego elementu może wpływać na wynik obliczeń.
6. Nieuwzględnienie rzeczywistego rodzaju wentylacji
Wentylacja ma duże znaczenie dla bilansu energetycznego budynku.
Inne założenia stosuje się dla budynku wyposażonego w wentylację grawitacyjną, a inne dla obiektu posiadającego wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła.
Błędem byłoby więc automatyczne przyjęcie wentylacji grawitacyjnej, jeśli w domu działa rekuperacja.
W przypadku wentylacji mechanicznej istotne mogą być również parametry zastosowanego systemu.
7. Błędne dane dotyczące okien i drzwi
Stolarka okienna i drzwiowa jest kolejnym elementem wpływającym na straty ciepła.
W starszym projekcie mogą znajdować się parametry okien, które zostały już wymienione.
Z drugiej strony nie należy automatycznie zakładać, że każde nowe okno charakteryzuje się bardzo dobrymi właściwościami termoizolacyjnymi.
Znaczenie mają m.in.:
- rodzaj stolarki,
- konstrukcja okna,
- zastosowane pakiety szybowe,
- współczynnik przenikania ciepła,
- wielkość przeszkleń.
Duże przeszklenia mogą mieć zauważalny wpływ na bilans energetyczny całego budynku.
8. Nieuwzględnienie wszystkich przegród budynku
Do obliczeń należy prawidłowo określić przegrody oddzielające przestrzeń ogrzewaną od środowiska zewnętrznego lub przestrzeni nieogrzewanych.
Mogą to być m.in.:
- ściany zewnętrzne,
- dach,
- stropodach,
- podłoga na gruncie,
- strop nad nieogrzewaną piwnicą,
- ściany przylegające do nieogrzewanego garażu.
Szczególnie w bardziej skomplikowanych budynkach łatwo jest pominąć fragment przegrody albo przyjąć dla niej niewłaściwą konstrukcję.
9. Nieprawidłowa identyfikacja stref ogrzewanych i nieogrzewanych
Nie każde pomieszczenie w obrębie bryły budynku musi być traktowane w taki sam sposób.
Problem może dotyczyć np.:
- garażu,
- piwnicy,
- strychu,
- kotłowni,
- przedsionka,
- pomieszczeń gospodarczych.
Kluczowe znaczenie ma określenie, które przestrzenie znajdują się w analizowanej strefie oraz jakie przegrody oddzielają część ogrzewaną od nieogrzewanej.
Błędna klasyfikacja pomieszczenia może wpływać na powierzchnię analizowanej części budynku i straty ciepła przez przegrody.
10. Bezrefleksyjne wykorzystanie starego projektu budowlanego
Projekt budowlany jest bardzo wartościowym źródłem informacji, ale nie zawsze przedstawia stan powykonawczy.
Podczas realizacji inwestycji mogły zostać zmienione:
- materiały,
- grubości izolacji,
- okna,
- instalacje,
- sposób ogrzewania,
- układ pomieszczeń.
Dlatego sam fakt posiadania projektu nie oznacza jeszcze, że wszystkie znajdujące się w nim dane mogą zostać bez dodatkowej weryfikacji przepisane do świadectwa.
11. Opieranie świadectwa na danych z ogłoszenia nieruchomości
Ogłoszenie sprzedażowe nie jest dokumentacją techniczną.
Informacje typu:
- „dom energooszczędny”,
- „nowoczesna pompa ciepła”,
- „bardzo dobre ocieplenie”,
- „okna trzyszybowe”
mogą być przydatną wskazówką, ale nie zastępują konkretnych danych.
Podczas przygotowywania świadectwa należy dążyć do ustalenia parametrów technicznych na podstawie możliwie wiarygodnych źródeł.
12. Mylenie rzeczywistych rachunków za energię z charakterystyką energetyczną
To bardzo częste nieporozumienie.
Wysokie lub niskie rachunki za ogrzewanie nie przekładają się bezpośrednio na wynik świadectwa.
Rzeczywiste zużycie energii zależy bowiem także od sposobu użytkowania budynku.
Przykładowo jedna rodzina może utrzymywać temperaturę 23°C, a druga 19°C.
Jedna osoba może zużywać niewiele ciepłej wody, a kilkuosobowa rodzina znacznie więcej.
Wpływ mają również:
- liczba użytkowników,
- czas przebywania w domu,
- ustawienia ogrzewania,
- sposób wietrzenia,
- indywidualne przyzwyczajenia.
Świadectwo opiera się natomiast na określonej metodologii i ustandaryzowanych warunkach obliczeniowych.
Dlatego:
świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest analizą rachunków za energię.
13. Błędne założenia dotyczące instalacji fotowoltaicznej
Coraz większa liczba budynków posiada instalację fotowoltaiczną.
Nie oznacza to jednak, że można po prostu odjąć całą roczną produkcję instalacji od zapotrzebowania energetycznego budynku.
Instalacja musi zostać uwzględniona zgodnie z metodologią sporządzania świadectwa.
Znaczenie ma między innymi jej powiązanie z systemami energetycznymi budynku.
14. Nieuwzględnienie mostków cieplnych
Mostki cieplne to miejsca, w których straty ciepła mogą być większe niż przez pozostałą część przegrody.
Występują między innymi:
- przy balkonach,
- wieńcach,
- nadprożach,
- połączeniach ścian,
- połączeniach dachu ze ścianą,
- wokół otworów okiennych i drzwiowych.
Nieprawidłowe podejście do mostków cieplnych może prowadzić do zaniżenia albo zawyżenia strat ciepła.
Warto przy tym pamiętać, że świadectwo nie jest badaniem termowizyjnym i nie służy do lokalizowania konkretnych mostków cieplnych w istniejącym budynku.
Jeżeli inwestor chce sprawdzić miejsca rzeczywistych strat ciepła, odpowiednim uzupełnieniem analizy może być badanie kamerą termowizyjną.
15. Pomylenie świadectwa dla budynku ze świadectwem dla lokalu
W przypadku budynków wielorodzinnych istotne jest prawidłowe określenie przedmiotu świadectwa.
Innego dokumentu może wymagać cały budynek, a innego pojedynczy lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży lub najmu.
Nie należy więc automatycznie zakładać, że świadectwo dotyczące całego bloku będzie zawsze wystarczającym dokumentem odnoszącym się do konkretnego mieszkania.
16. Nieaktualne dane po wymianie źródła ciepła
Wyobraźmy sobie dom, dla którego świadectwo zostało przygotowane kilka lat temu.
W dokumencie zapisano:
ogrzewanie kotłem węglowym.
Następnie właściciel przeprowadził modernizację i zamontował pompę ciepła.
W takiej sytuacji poprzednie świadectwo nie opisuje już aktualnego systemu.
To ważne szczególnie dlatego, że przeprowadzenie robót budowlano-instalacyjnych zmieniających charakterystykę energetyczną może spowodować wcześniejszą utratę ważności świadectwa.
17. Brak weryfikacji podstawowych danych identyfikacyjnych
Nie wszystkie błędy dotyczą samych obliczeń.
Przed zakończeniem dokumentu należy również sprawdzić dane dotyczące nieruchomości.
Błędy mogą obejmować np.:
- adres,
- numer lokalu,
- przeznaczenie budynku,
- rok budowy,
- powierzchnię,
- dane identyfikujące analizowaną część budynku.
Literówka może wydawać się drobiazgiem, ale w oficjalnym dokumencie również dane formalne powinny być prawidłowe.
18. Sporządzenie dokumentu poza wymaganym systemem
Aktualne świadectwo powinno zostać wygenerowane w ramach Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków i posiadać nadany w nim numer.
Ministerstwo wskazuje, że sporządzenie dokumentu poza systemem teleinformatycznym centralnego rejestru i przekazywanie go klientowi jako świadectwa może prowadzić do konsekwencji wobec osoby uprawnionej.
Dlatego sam plik PDF wyglądający jak świadectwo nie powinien być traktowany jako wystarczające potwierdzenie prawidłowo sporządzonego dokumentu.
19. Nieprawidłowe przekazanie świadectwa
Znaczenie ma także forma dokumentu.
Według aktualnych informacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii świadectwo może zostać przekazane w formie papierowej albo elektronicznej.
W wersji papierowej powinno być opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze i podpisem osoby uprawnionej.
Wersja elektroniczna powinna posiadać numer z rejestru oraz odpowiedni podpis elektroniczny osoby uprawnionej.
20. Automatyczne kopiowanie danych z poprzedniego świadectwa
Starsze świadectwo może być bardzo przydatnym materiałem źródłowym, ale nie powinno być kopiowane bez weryfikacji.
Od czasu jego sporządzenia mogły się zmienić:
- instalacje,
- źródło ogrzewania,
- stolarka,
- izolacja,
- sposób użytkowania części budynku,
- powierzchnia,
- stan techniczny obiektu.
Poprzedni dokument należy więc traktować jako jedno ze źródeł informacji, a nie jako automatyczną podstawę nowego świadectwa.
Jak rozpoznać podejrzane błędy w świadectwie energetycznym?
Właściciel nieruchomości nie musi samodzielnie sprawdzać wszystkich wzorów i obliczeń.
Może jednak zweryfikować podstawowe informacje.
Szczególną uwagę powinny zwrócić sytuacje, w których:
- podana powierzchnia wyraźnie różni się od rzeczywistej,
- wskazano niewłaściwe źródło ogrzewania,
- pominięto pompę ciepła lub rekuperację,
- wpisano starą stolarkę mimo przeprowadzonej wymiany,
- wskazano ocieplenie, którego budynek nie posiada,
- pominięto wykonaną termomodernizację,
- opis instalacji nie odpowiada rzeczywistości,
- dane adresowe są błędne,
- dokument nie posiada numeru z centralnego rejestru.
Takie rozbieżności powinny być sygnałem do ponownego sprawdzenia dokumentu.
Co zrobić, jeśli znajdziemy błąd w świadectwie?
Pierwszym krokiem powinien być kontakt z osobą, która sporządziła dokument.
Warto dokładnie wskazać, które informacje budzą zastrzeżenia, oraz przygotować dokumentację potwierdzającą stan faktyczny.
Może to być przykładowo:
- projekt budowlany,
- dokumentacja powykonawcza,
- faktura za wymianę okien,
- dokumentacja pompy ciepła,
- dane techniczne rekuperatora,
- dokumentacja wykonanej termomodernizacji.
Jeżeli błąd wynika z wykorzystania niewłaściwych danych wejściowych, dokument powinien zostać odpowiednio zweryfikowany przez osobę uprawnioną.
Jak ograniczyć ryzyko błędów jeszcze przed wykonaniem świadectwa?
Najlepszym sposobem jest dobre przygotowanie danych.
Przed zleceniem świadectwa warto zebrać:
- projekt budowlany, jeśli jest dostępny,
- rzuty i przekroje,
- informacje o powierzchni,
- dane dotyczące konstrukcji ścian, dachu i podłogi,
- informacje o izolacji,
- parametry okien i drzwi,
- informacje dotyczące źródła ogrzewania,
- sposób przygotowania ciepłej wody,
- informacje o wentylacji,
- dane dotyczące klimatyzacji,
- informacje o instalacjach OZE,
- dokumentację późniejszych modernizacji.
Nie oznacza to, że brak części dokumentacji zawsze uniemożliwia przygotowanie świadectwa. W starszych budynkach pełny projekt często nie jest już dostępny.
Im więcej wiarygodnych informacji można jednak zebrać, tym łatwiej prawidłowo opisać nieruchomość.
Czy do wykonania świadectwa potrzebne są oględziny budynku?
Zakres potrzebnych informacji zależy od konkretnego obiektu i dostępnej dokumentacji.
W nowych budynkach często istnieje obszerna dokumentacja projektowa i powykonawcza.
W przypadku domu kilkudziesięcioletniego sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej. Budynek mógł być wielokrotnie przebudowywany i modernizowany bez zachowania kompletnej dokumentacji.
Dlatego kluczowe jest nie tyle samo posiadanie projektu, co zebranie danych umożliwiających możliwie prawidłowe określenie aktualnej charakterystyki budynku.
Czy termowizja wykryje błędy w świadectwie energetycznym?
Nie bezpośrednio.
Badanie termowizyjne i świadectwo charakterystyki energetycznej pełnią inne funkcje.
Świadectwo energetyczne opisuje charakterystykę energetyczną budynku zgodnie z określoną metodologią.
Termowizja pokazuje rozkład temperatur na powierzchniach i może pomagać w lokalizowaniu nieprawidłowości takich jak:
- mostki cieplne,
- nieciągłości izolacji,
- wychłodzone fragmenty przegród,
- niektóre nieszczelności,
- problemy w obrębie stolarki.
Dlatego badanie termowizyjne może stanowić dodatkowe źródło wiedzy o stanie technicznym budynku, ale nie zastępuje świadectwa.
Świadectwo energetyczne a audyt energetyczny – częsty błąd pojęciowy
Jednym z częściej spotykanych błędów jest traktowanie tych dwóch dokumentów jako tego samego opracowania.
Nie są one równoważne.
Świadectwo charakterystyki energetycznej opisuje charakterystykę istniejącego budynku lub jego części według określonych zasad.
Audyt energetyczny może natomiast analizować między innymi:
- możliwe warianty modernizacji,
- docieplenie przegród,
- wymianę instalacji,
- zmianę źródła ciepła,
- potencjalne oszczędności,
- zasadność ekonomiczną określonych działań.
Jeżeli celem właściciela jest zaplanowanie termomodernizacji, samo świadectwo może nie dostarczyć wystarczających informacji do podjęcia decyzji inwestycyjnej.
Jak długo ważne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo jest co do zasady ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia.
Nie oznacza to jednak, że każdy dokument można wykorzystywać przez pełną dekadę.
Jeżeli w budynku przeprowadzono prace wpływające na charakterystykę energetyczną, świadectwo może stracić ważność wcześniej.
Dotyczy to przykładowo:
- docieplenia budynku,
- wymiany okien,
- zmiany źródła ciepła.
Dlatego przed sprzedażą lub wynajmem nieruchomości warto sprawdzić nie tylko datę sporządzenia dokumentu, ale również to, czy od tego czasu nie wykonano istotnej modernizacji.
Kto może sporządzić świadectwo energetyczne?
Świadectwo powinno zostać przygotowane przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia i znajdującą się w odpowiednim wykazie Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Wykaz osób uprawnionych jest prowadzony elektronicznie, co umożliwia sprawdzenie osoby sporządzającej dokument.
Warto to zweryfikować szczególnie wtedy, gdy świadectwo zamawiane jest przez internet u wykonawcy, z którym wcześniej nie mieliśmy kontaktu.
Najczęstsze błędy w świadectwach energetycznych – podsumowanie
Prawidłowe świadectwo charakterystyki energetycznej powinno bazować na danych odpowiadających rzeczywistemu stanowi budynku lub lokalu.
Najczęstsze problemy wynikają z:
- nieprawidłowej powierzchni,
- błędnych parametrów izolacji,
- wykorzystania nieaktualnego projektu,
- nieuwzględnienia termomodernizacji,
- błędnego określenia źródła ogrzewania,
- pominięcia systemu przygotowania ciepłej wody,
- nieprawidłowego określenia wentylacji,
- błędnych danych o oknach i drzwiach,
- niewłaściwego określenia stref ogrzewanych,
- nieuwzględnienia części przegród,
- błędnych danych formalnych,
- kopiowania informacji z wcześniejszych dokumentów bez ich weryfikacji.
Dlatego przed wykonaniem świadectwa warto zebrać możliwie kompletną dokumentację techniczną i poinformować osobę sporządzającą dokument o wszystkich zmianach przeprowadzonych w budynku.
Szczególnie istotne są modernizacje związane z ociepleniem, stolarką, ogrzewaniem, wentylacją i odnawialnymi źródłami energii. To właśnie te elementy mogą znacząco wpływać na wynik charakterystyki energetycznej.
Dobrze przygotowane świadectwo nie powinno być jedynie formalnym załącznikiem potrzebnym przy sprzedaży lub wynajmie. Jego zadaniem jest przedstawienie uporządkowanej informacji o energetycznej charakterystyce nieruchomości, dlatego jakość danych wejściowych oraz prawidłowość wykonanych obliczeń mają kluczowe znaczenie.